關于2022年德州樓市的幾個猜想 德州農機廠二手房價格走勢

回首2021年的德州樓市，猶如一部充滿荒誕色彩的喜劇，上半年，在政府后知后覺式調控與購房者恐漲焦慮中，行情高歌猛進，地王刷新。下半年，在政府矯枉過正與購房者作壁上觀中，行情偃旗息鼓。

新年的鐘聲即將敲響，一覺醒來，將是嶄新的一年，2021年，在指縫匆匆劃過。

這一年，德州地產行業(yè)留下太多的記憶：林莊地王、羅莊拆遷、天衢新區(qū)、千萬地王、城南四兄弟、經開南十二姐妹……

2022年，我們也有太多的暢想和期待，時間不斷流逝，市場也在不斷變化，關于2022年，德州樓市又將何去何從？

關于房價

房價漲還是降，這是很多人關心的問題。

過去的文章，一直在提供需關系這個詞語，這是對于三四線的德州而言，影響樓市走向的重要因素。

2017年德州房價高漲的原因之一，便是2016年-2017年德州貨量供應不足導致的市場價格上升。

經歷下半年行情重挫之后，2022年的樓市會逐步回升，回到平穩(wěn)狀態(tài)，春節(jié)后，依舊會和2021年一樣出現(xiàn)“小陽春”，這里的“小陽春”指的是成交量有明顯的反彈，但是價格只會出現(xiàn)對2021年下半年超跌行情的修正與糾偏，不大可能出現(xiàn)普漲行情。

而這，也只是在量的提現(xiàn)，價格的上升依舊存在壓力。

未來一段時間，德州房價和地價還是以穩(wěn)為主，大漲或大跌都不現(xiàn)實。

拉長時間周期來看，德州城市蝶變躍升有目共睹，城市量級都在逐步提升，這座城市變得越來越好，沒理由房價能倒著回去。

但大漲不符合國情，慢牛穩(wěn)步波浪式上升才是大趨勢。

2021年，德州市區(qū)貨量供應相比2020年減少，但從今年的土地供應、市 德州農機廠二手房價格走勢場庫存來看，2022年的貨量供應應該會有一個新的突破，而這將導致4月份后市場價格的再次波動。

關于土拍

2022年還會有新地王么？

2021年可以說是市區(qū)土地市場最“肥”的一年，僅房地產住宅土地收入就高達60多個億，為近歷年新高。

而2022年1月1日起，國有土地使用權出讓收入和礦產資源專項收入劃轉至稅務部門征收，預計2022年推地量，較2021年將有大幅下降。

而對于新地王，比較難，至少在上半年，各個地產企業(yè)會繼續(xù)躺平，近2個月，各家房企都在收縮投資，降低負債，存糧過寒冬。而2021年德州土地出讓量的增加，繼而導致市場庫存量激增，德州再次進入去庫存時期，從高鐵八大金剛到城南四兄弟再到經開南十二姐妹，近身肉搏，鄰里相爭或成為2022年德州樓市的常態(tài)。

但，市區(qū)核心區(qū)域一些優(yōu)質地塊的出讓，依舊會吸引一部分房企的關注和參與，例如郭家庵地塊、太陽城A地塊、農機廠地塊等。

關于二手房

2022年，市場出售的二手房將大幅增加。

2017年10月，德州出臺商品住宅限售政策，德州全市范圍內的新建商品房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年。

而2017年的大量投資類客戶購買的房源將在2022年房產證滿兩年，這就意味著，一部分二手房源將達到銷售條件，部分投資客戶開始出售手中房源，即使在當下二手房貸款放款難度較大，但相比新房，低價格與現(xiàn)房的優(yōu)勢，依舊會分流一部分購房客戶。

關于外來房企

還會有新品牌房企進入么？

伴隨整體行業(yè)熱度的下降，各家房企開始縮減投資規(guī)模，外來房企進入德州的意向將會大大降低，；

碧桂園也在近期對原有的區(qū)域進行了合并，5月份成立的德州區(qū)域將再次并入山東德州。

但，已經進入德州的品牌房企或將繼續(xù)繼續(xù)加倉優(yōu)質資源地塊。

關于本土房企

年初以為的房地產行業(yè)的集中度將達到歷史高點的情況并未發(fā)生，相反房地產行業(yè)的“本土化”趨勢變得越來越明顯。

從2021年第三次供地土拍可以看出，本土房企成為土拍主力，且資金能力并不弱于品牌房企。

近年，以聯(lián)強置業(yè)、德達地產、財金城建、金辰地產等德州地產行業(yè)新秀在土拍中取地的頻率開始增加。

樓市熱點區(qū)域

伴隨各個項目的相繼開盤，經開南部將成為德州市區(qū)2022年樓市的熱點區(qū)域。

12個項目的開發(fā)銷售，將大大增加各個項目的銷售壓力，尤其在碧桂園底價銷售的策略下，讓其余項目不寒而栗。而這已經讓振華三地塊切身感受到。

而城南四兄弟將在新河雅園項目的入市下，2022年變?yōu)槌悄衔寤ㄈ?，競爭的壓力再次加大?/span>

而最早競爭激烈的高鐵片區(qū)伴隨各項配套利好的落地，部分剛需類進城客戶會出現(xiàn)一定分流。

關于政策

政策會不會松動？

在整體行業(yè)爆雷不斷，經濟低于預期的市場環(huán)境下，2022年，針對于地產行業(yè)的政策會有所松動，但不要抱太大的期望，所有的政策只會是保持行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，雪中送炭的溫暖不會有。