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大家好，我是南昌房產(chǎn)小羅，作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者，今年是我在這個(gè)行業(yè)的第七個(gè)年頭了，這七年，一路走來，也見證了江西省內(nèi)包括地級(jí)市大大小小的商鋪起起落落，各種類型的商鋪，也見證過很多投資失敗的產(chǎn)品，剛?cè)胄械臅r(shí)候?qū)κ裁炊际切迈r的，尤其是聽到商鋪的時(shí)候，腦海里覺得商鋪這個(gè)東西離自己好遙遠(yuǎn)，只知道商鋪?zhàn)饨鸶?，包租公包租婆這個(gè)詞語一直在耳邊環(huán)繞，當(dāng)時(shí)15年16年的時(shí)候很流行買專業(yè)市場(chǎng)的店面，也就是所謂的五金建材，各種批發(fā)市場(chǎng)，以江西汽車廣場(chǎng)為例，

還有南昌昌東輕紡城紡織批發(fā)市場(chǎng)

包括九龍湖的華南城專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)

這三個(gè)地方也就汽車廣場(chǎng)稍微有點(diǎn)人氣，確實(shí)是把很多農(nóng)機(jī)店，汽車二手車引進(jìn)了過來，但是收到的租金跟當(dāng)時(shí)投進(jìn)去的價(jià)錢完全不符合，很多人花了高價(jià)買的店面，租金卻說不高，這也可以變相的理解為投資失敗，但是也不完全是失敗，畢竟還有個(gè)產(chǎn)業(yè)在這里，店面是你的最虧的就是華南城的那些業(yè)主們，現(xiàn)在店面沒辦法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，很多商家不去那里，因?yàn)樵谙蠛@邊開了一個(gè)洪城大市場(chǎng)，

老洪城了很多商家搬到象湖這邊來了，這是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)當(dāng)年割了很多韭菜，然后地級(jí)市也是基本上每個(gè)地級(jí)市都有這么一些五金汽車農(nóng)批市場(chǎng)，但是真正能做起來的寥寥無幾，很多人為什么愿意花錢去買，主要是因?yàn)橐郧昂芏噙@種批發(fā)市場(chǎng)的生意很火，之前買的人都嘗到了甜頭，當(dāng)年沒買的人比較后悔，如今新做了這些店面，這些投資者都紛紛去買這些新的批發(fā)市場(chǎng)，你說他完全倒閉，這個(gè)誰都說不準(zhǔn)，因?yàn)橐郧暗睦鲜袌?chǎng)也是從無到有，從偏僻到繁華，從無人問津到租金很高，只是對(duì)于現(xiàn)在我們的投資理念來講，這種店面很多人等不起，熬不起，很多人不知道要等待多久才能等到有真正高收益的那一天。

然后17年，18年，19年的時(shí)候就非常流行這些所謂的商業(yè)綜合體里面的格子鋪，也飲了很多，買家去買為什么很多人喜歡去買，主要是因?yàn)檫@些格子鋪的地段很好，都處在城市的老中心的地段，為什么大家愿意去買？也是因?yàn)橐郧暗囊恍├系纳虉?chǎng)的租金都非常高，以南昌中山路為例子，那邊很多店面的租金最高都能達(dá)到1千到2千塊錢一個(gè)平方，隨隨便便幾個(gè)平方的租金一個(gè)月都是一兩萬，所以，很多消費(fèi)者也正是沖著老城區(qū)，沖著一些所謂的商家大品牌而選擇投資這種商場(chǎng)的格子鋪，但是這種商場(chǎng)，他的利就在于它運(yùn)行起來，他帶來的價(jià)值是很大的，因?yàn)樗芫奂藲?，但是他的弊端現(xiàn)在也顯現(xiàn)出來了！你也不要說我是馬后炮，很多買房人都是這樣的，房子沒漲之前都不敢買，房子漲了之后后悔當(dāng)年沒早點(diǎn)買，出了事情也是，沒出事之前誰都不知道會(huì)出事，出了事之后才能長(zhǎng)記性，所以這里也是把自己經(jīng)歷過的東西分享給大家，現(xiàn)在很多商場(chǎng)格子鋪因?yàn)槭墙y(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的關(guān)系，掌握權(quán)不在你的手上，自己得不到最終的控制權(quán)，南昌目前有幾個(gè)商場(chǎng)出現(xiàn)這種情況，生意是很好，商家也把租金打給了運(yùn)營(yíng)商，但是運(yùn)營(yíng)商不把租金給房東，這就造成也相當(dāng)于是一種投資失敗，這種投資失敗屬于人為上的操作所以很多好地段的店面，他明明做了起來，明明有租金收，但是投資者卻收不到租金，有的是直接沒有花心思去運(yùn)營(yíng)這個(gè)商鋪，而是賣完就拍拍屁股走人，留下一堆爛攤子給后面的人去接手，這里我舉幾個(gè)成功的例子給大家吧，就以中山路的百盛b館

為例子，當(dāng)年他不叫百盛，十多年前以前這個(gè)是叫太平洋購物廣場(chǎng)，也是經(jīng)歷過很多風(fēng)波才有如今現(xiàn)在的成就，現(xiàn)在是老城區(qū)最繁華的商圈，沒有之一，每年四個(gè)商場(chǎng)的營(yíng)收都是幾十個(gè)億，以百盛a館，百盛b館，還有中山路，天虹動(dòng)壹基地這四大巨頭為例子，每年都是幾十個(gè)億的營(yíng)收，這些都是成功的商場(chǎng)，也是案例，所以很多人買商場(chǎng)格子鋪，也是看到有相同的案例才會(huì)選擇去買，但是沒想到啊，最終出問題在人員管理上面，所以現(xiàn)在很多人都不再去買這種商場(chǎng)格子鋪的店面了因?yàn)槟銢]有話語權(quán)，想用都沒辦法用，一樓的都還好一些。

所以2021-2022年，很多老板投資店面都改變了方向，都選擇投資傳統(tǒng)的社區(qū)，沿街底商以及馬路邊上的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)店面了，因?yàn)檫@種店面你有自己的話語權(quán)，100%的權(quán)利在你的手上，你可以租，可以自己做生意用，或者說你當(dāng)倉庫，或者說你空在那里，都隨便你，因?yàn)檫@個(gè)店面完全是你說了算了，除了正常要交物業(yè)費(fèi)以外，但是現(xiàn)在，傳統(tǒng)的沿街商鋪也是挑花了眼，不同的版塊，不同的消費(fèi)力決定了不同的店面的租金情況，你像有一些老城區(qū)的店面都在慢慢衰退，有一些新開發(fā)的店面的租金看起來人流量也多，但是房東收不起高租金，租客承受不了高租金，主要還是消費(fèi)力的問題，所以買一好的沿街商鋪也是需要結(jié)合自身的需求去實(shí)地考察去篩選的，在南昌，想買一個(gè)稱心如意的商鋪，要看你是什么行業(yè)？什么需求，你是投資純投資收租金，還是考慮自己做生意不同的生意選擇的店面也是不一樣的，就比如最近討論最多的煙酒便利店

便利店的選址往往是小區(qū)出入口第一間或者說十字路口的大拐角店面，或者說是寫字樓出入口第一間或者是公寓出入口第一間，又或者是人流量比較顯眼的地方，這種店面它不需要很大的面積，一般幾十個(gè)平方以內(nèi)就能滿足需求，但是這種店面的話，所適應(yīng)的人群是比較有限的，而且這種店面他也有他的限制，主要還是煙草證的問題，現(xiàn)在南昌的煙草證的距離都是100米內(nèi)，不能有第二家煙草證

所以很多想買店面辦煙草證的客戶選擇的范圍很小這就導(dǎo)致很多小區(qū)出入口的店面，你能看到的都是他們先進(jìn)入，煙酒店，便利店最先進(jìn)駐，然后就是一些小區(qū)樓下的五金裝修窗簾店，鋁合金店，這些以家居建材為主的店面跟著會(huì)進(jìn)入進(jìn)來

因?yàn)樗麄兊南M(fèi)人群很明確，剛交房的小區(qū)家家戶戶都需要裝修，然后就是一些早餐店，快餐店，因?yàn)檠b修師傅要吃飯，要吃早餐，這些商家也會(huì)進(jìn)駐，所以說如果你要買一個(gè)傳統(tǒng)的社區(qū)商鋪，你要結(jié)合你自己自身的需求，然后還有你的經(jīng)?；顒?dòng)的范圍，因?yàn)樯啼佊行┤耸堑教幎伎梢?，只要有錢賺就行，有些人是要離家里近，方便做生意照顧小孩上下學(xué)，有些人是生意比較特殊，就以煙草證為主

如果你想在南昌買一個(gè)適合自己的商鋪，但是又不知道該怎么選的話就找我吧，本人在南昌專業(yè)做商業(yè)這么多年，熟悉南昌大大小小商鋪 貨車農(nóng)機(jī)牌照二手車